集中式长租公寓改变了什么 | 租房新章

经济观察网实习记者汤志凯、祁婷婷、曾海腾、崔春萧周六上午9点,唐毅准时到达了项目驻点附近的冠寓。扫了访客码之后,管家一边带着他坐电梯上楼,一边介绍公寓户型和周边的配套。“我们这儿是三种房型,您一个人住的话可以选择单间,当然也有一室一厅的,那个面积更大,也贵些。”


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走出电梯,狭长的走廊两侧分布着一扇扇相似的房门。管家打开其中一间介绍道,“这是第一种没窗户的房型,不过便宜,每个月3200元。配套和有窗的房间也是一样的。”唐毅对无窗这点不是很满意,打量了一番后说,“还是带我去看看有窗户的,再贵点也行。”

由于被外派到新项目上,唐毅踏上了毕业后第四次找房之路。在此之前,他曾经住过群租房、合租房,换租的间隙,还在同学的自如房里挤过半个多月。但他对这些住所多少都有些不满意。“我就想一个人住,省事一点、自由一点。不过当时刚毕业,手头上也没啥钱,这种想法也只能是一种奢望。”

这一次,有了一定经济能力的唐毅把目光看向了集中式长租公寓。

区别于民房和分散式长租公寓,集中式长租公寓是企业以收购或租赁的方式对项目(一般为整栋或几层)进行改造装修后,提供统一管理和服务的公寓类型。近年来,在政策与市场的双重推动下,集中式长租公寓的运营规模不断扩张。

今年3月,头豹研究所与魔方生活服务集团联合发布的《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》显示,集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套,年复合增长率达26%。

在运营房间数量攀升的同时,长租公寓运营方也在尝试扩大自身的市场占有率与房屋入住率。而达成目标的重要路径就是,以相对优质的服务和硬件设施为租客提供良好的体验,进而招徕体量更庞大、属性更多元的客户。

相对省心与安全

“大学毕业后第一次租房是从别人手里转过来的,住了几天才知道‘中介’其实是二房东,说话挺不客气的。房间是不合法的群租房,一套房子被隔成了5个‘单间’。住的人也杂,有的人没带钥匙半夜哐哐敲门,还有的人甚至限我网速。”初次租房的经历是唐毅不愿意提起的往事,“实在是住得不安心,像‘坐牢’。所以没过几天,我就搬走了。”

唐毅的租房经历是许多年轻人的真实写照。在小红书、知乎等社交平台上,与租房相关的各类经验帖、询问帖不胜枚举,而每一篇帖子背后,通常都是一个为租房发过愁的年轻人。

“我交押金之前态度好好,第二天让换锁他说我事多。”

“签合同时房东会主动出示身份证、房产证吗?还是要自己去问?”

“一定要先问清楚供暖问题!我们六月底租房子,中介跟我们视频说有供暖,结果现在没有供暖!中介跑了!”

“怎么样确定是不是房东直租的呢?”

……

如何避免踩到租房的“坑”,是毕业生和新市民融入城市时要迈过去的第一道坎。

章志毕业后的第一站选择了集中式长租公寓,正是想避免遇到和唐毅一样的状况,“当时刚大学毕业,对租房这一块不是很了解,感觉和泊寓签租约更有保障、看房也方便,没有‘租金贷’什么的。”

与章志类似,很多集中式长租公寓的租客把安全和省心要求放在了首位。公寓的一些操作也呼应了这样的需求,比如:

集中式长租公寓通常会建立App收款模式,租客的租金、押金和水电费都通过企业的App缴纳,这一过程更有规范性;

长租公寓门店通常配备门禁系统、保安和前台人员,租客要经过面容识别认证或者是刷门禁卡、输入密码等才能进入,提高了居住的安全性;

清一色的简装风格以及独立卫浴、衣柜、床、空调等基本设施几乎是长租公寓的标配,部分品牌也提供冰箱、电视等家电,以减少租客在入住时所要添置的物品。

“房间内设施挺齐全的,电冰箱、洗衣机都有。但是想做饭的话,你需要自己买电磁炉或者微波炉。”黄潇曾从沈阳调到北京工作,初到时在公司附近的泊寓落脚。“平常前台都有人,有什么事情直接找他们或者App上报,还是挺省心的。有一次地漏堵了,刚好师傅还没下班,没多久就给我弄好了。”

由前台、保安、保洁、维修人员构成的运营团队,能够更高效地回应租户,这也是集中式长租公寓能带给租户更加安全、省心体验的主要原因。

在泊寓住满一年后,虽然居住体验良好,但章志并没有选择续租约,搬离的原因有两个:一是房租每月从1500元涨到了1800元,而周边民房的价格在1200元、1300元左右,即使公司有房补,他也不想承受如此大的租金差;二是感觉自己逐渐有社会经验了,懂得如何“避坑”,因此跟中介和房东谈会更有自信。

在某种意义上,集中式长租公寓依托集约化服务和统一管理等天然优势,成为缺乏本地租房经验的年轻人与新市民融入新城市的一条“缓冲带”。但相对高昂的租金,也让不少租客望而却步。

“员工宿舍”新选择

以魔方公寓北京鲁谷东街店为例,一间南向有遮挡的25平方米一居室,租金约为4500元/月,水电性质也并非民用。而在贝壳找房网站上,同地段一套43平方米的整租民房,挂牌价约为3800元/月。

类似的情况也发生在冠寓北京酒仙桥店,一间有窗20平方米的房间,租金约为4800元/月,而同地段的一间24平方米南向自如单间,挂牌价约为4600元/月。

面对集中式长租公寓较高的租金,部分承租能力稍弱的租客,会利用公司提供的房补缓解经济压力。这种机制在成为租户入住集中式长租公寓理由之一的同时,也无形中在用人单位附近形成了一个相对集中的“员工宿舍”。

以字节跳动为例,其在北京北三环附近设置了方恒时尚中心、中航广场、中坤广场等多处办公地点,三地相互之间的直线距离均不超过2公里。工作区域的相对集中所带来的员工聚集,推动了该区域住房需求的增长。

朗诗寓大钟寺店距离上述三处地点步行时间均不超过30分钟,由于距离较近且适用补贴,不少字节员工都选择了将此地作为住所。

类似的情况也发生在某央企员工张鸣的身上。他说:“我们单位有自己的集体宿舍,但北京无房和外地借调员工太多,很难排到。如果自己在外租房,可以享受一定的补贴。加上长租公寓又比较方便,所以很多同事都住在单位附近的泊寓里。”

除了员工自发流向集中式长租公寓外,一些用人单位也会与集中式长租公寓签订合约,以“包住”“协议价”或“协议折扣”等形式,为符合条件的员工缓解住房压力。

黄潇所在的公司采取的是协议折扣模式。她告诉记者,“当初我入住时,活动折扣与公司协议折扣可以叠加,相当于在原价基础上打了8折,便宜了好几百,还是可以接受的”。而曾在37度公寓居住过的王友,他的房租则全部由公司承担,“就是包住,租金也不会在工资里体现,算是公司给的一种福利待遇。”

除了以满足白领需求为主要目标的“白领公寓”外,部分公寓运营商还将视角转向了以快递、酒店、餐厅等为代表的、涉及城市运行和服务保障行业员工的住房需求。基于企业的特定诉求,打造面向B端的“蓝领公寓”。目前,此类产品已有一定的规模。

以魔方生活服务集团(以下简称“魔方生活”)为例,其旗下“9号楼公寓”就是为劳动密集型企业客户提供的宿舍类产品。官网显示,在北京的26家门店中,多人宿舍型门店有9家;在上海的109家门店中,多人宿舍型门店有18家。

魔方生活的相关人士告诉记者,9号楼公寓的服务内容与面向C端的白领公寓有所不同。“比如说对于宿舍型产品,魔方生活与企业签订服务时可以选择涵盖班车接送,因为考虑到企业员工上下班时间可能没有公共交通,同时通勤时间也相对集中。组织的社群活动也会更多融入企业文化;对于白领公寓,我们组织的社群活动会更加贴合白领的社交需求。在世界杯期间,我们组织的看球派对参与度还是蛮高的。”

社交与生活习惯的分化

长租公寓的卖点之一是公共区域和社群服务,这也是它区别于民房和分散式长租公寓的主要特征。但是,记者在采访中发现,不同的租户对公共区域的使用情况和社群活动的参与情况分化明显。

以公共厨房的使用情况为例。王友是公共厨房的常客,周末经常会和同事一起做饭和吃饭。“公共厨房会比房间内做饭区方便很多,加上大多数人都收拾干净才会走。也会有阿姨打扫,弄得很干净。”

和王友一样,许单也和同事住在单位附近的泊寓里,但她有自己的生活习惯,很少使用公共厨房,“平常早饭和午饭在单位食堂吃。房间里也有抽油烟机,晚上就用小煮锅、电灶什么的,随意做点东西,也能满足需求。周末的话,我有自己常去的地方。”

公共区域使用情况的差异,还体现在某一区域内,不同功能板块使用频次的差异。在一间朗诗寓的公共厨房里,记者看到一位租客进来后直奔冰箱,将手中的饮料塞入后便匆匆离开,而角落里的几套锅具则积着灰。

在社交活动方面,租客参与度的分化也很常见。魔方生活的相关人士表示,通常积极参加活动的基本都是同一群人。“一部分人比较社恐,他们想要有独立空间,不想被别人打扰,也不想要社交,就不会参加太多的社群活动;但一部分人有比较强的社交需求,每一次活动或感兴趣的活动都会参与。”

“我没有,我之前的同事应该在那边住了四五年了,她们一直也没有。”

“节假日会组织活动,像包饺子、做元宵之类的。我也看别人有发过朋友圈,但我从来没去参加过。”

“那些活动,我看他们发消息。应该办得挺好的,但我确实没参加过。”

包括章志、黄潇、王友在内的几位受访者,都知道自己住的公寓会举办社群活动,但鲜少参加。

(本文作者系北京工商大学传媒与设计学院研究生;应受访者要求,文中唐毅、章志、黄潇、张鸣、王友、许单等为化名)

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